Imaginați-vă că găsiți o casă pe care o iubiți absolut (sau cel puțin vedeți mult potențial). Acum: Ce se întâmplă dacă ai putea locui acolo, dar în loc să-ți cheltuiți economiile în avans, plătești o mică parte din chirie în fiecare lună, în avans. Pare un vis, nu? Cel mai probabil da - mai ales dacă sunteți liber profesionist asa-asa credit , sau un raport ridicat dintre datorii și venituri (acele nenorocite de împrumuturi studențești!) sau pur și simplu nu pot lăsa suficient numerar deoparte în fiecare lună pentru a face loc unei avansuri.
Ei bine, această situație nu este doar chestia viselor - este un tip de contract cunoscut sub denumirea de închiriere. Dar, la fel ca multe scenarii prea bune pentru a fi adevărate, vine cu o parte echitabilă a riscurilor de luat în considerare. Iată ce ar trebui să știți înainte de a semna:
333 sens în dragoste
Ce este un contract de închiriere propriu?
Aceste leasinguri de tip unicorn se numesc multe lucruri, dar sunt utilizate în mod obișnuit leasing-uri de închiriere, contracte de leasing-cumpărare, contracte de leasing-cumpărare sau opțiuni de leasing-cumpărare. Într-un contract de închiriere cu chirie, proprietarul este de acord să închirieze o unitate sau o casă de la un proprietar. În fiecare lună, proprietarul va stoca o parte din plata lunară către fondul chiriașului din casă. Prețul convenit rămâne fix pe toată durata contractului de închiriere. De obicei, odată ce chiriașul a plătit suficiente acțiuni în casă pentru a se califica pentru o ipotecă, chiriașul are opțiunea de a cumpăra de la proprietar.
De exemplu, un chiriaș poate semna un contract de leasing-cumpărare pentru o casă de 150.000 USD. Proprietarul le va cere să achite 500 USD și să plătească 1.200 USD pe lună - 200 USD din aceasta vor fi achitați. După doi ani, chiriașii vor fi plătit 4.800 USD pentru avans, sau 3,2% din valoarea proprietății - suficient pentru a acoperi o avans Ipoteca FHA . Dacă au ales acest lucru (amintiți-vă, este opțiunea de a cumpăra), chiriașul poate asigura ipoteca și poate urma procedurile standard de cumpărare a locuințelor.
Deși sună ca o configurare excelentă, contractele de închiriere cu chirie nu sunt întotdeauna atât de magice.
Pentru unul, pot fi scumpe. Proprietarii pot solicita taxe inițiale nerambursabile (cunoscute sub numele de opțiune premium) pentru a asigura opțiunea de cumpărare. Ele pot ajunge la fel de costisitoare ca o avans - dacă nu chiar mai mult. Standardul este de obicei de 5%, dar acest lucru poate fi negociat între părți. În plus, dacă un chiriaș alege să nu cumpere la sfârșitul contractului, nu va primi niciunul din banii depozitați înapoi.
Este, de asemenea, important să rețineți că contractele de închiriere închiriate la proprietate par similare, dar sunt foarte diferite de contractul pentru înființarea actelor (care au propriul lor set de riscuri). Contractul pentru fapte sunt case finanțate de vânzător, în care un cumpărător îi rambursează vânzătorului pe o perioadă lungă de timp, în rate lunare cu dobândă mare. În aceste situații, chiriașul este responsabil pentru toate reparațiile și, de obicei, impozitele și asigurările.
În cazul închirierii proprii, chiriașul este de obicei acoperit de legea chiriașilor în perioada închirierii și nu este responsabil pentru întreținere sau reparații. Cu toate acestea, acest lucru poate varia de la stat la stat - iar proprietarul dvs. poate încerca să vă semneze aceste drepturi (deși, din nou, legalitatea acestora variază de la stat la stat).
Care sunt unele dintre riscurile unui contract de închiriere cu chirie?
Deoarece proprietatea de locuințe nu mai este la îndemâna mai multor americani, contractele de închiriere cu chirie în proprietate devin din ce în ce mai populare. Acum există câteva companii Wall Street bine finanțate care oferi programe transparente de închiriere către proprietate pentru case renovate, de înaltă calitate. În plus, acestea sunt frecvente în vânzările de la egal la egal, de exemplu, dacă un prieten de familie dorește să-și vândă proprietatea, dar nu aveți încă finanțare completă. Cu toate acestea, potrivit lui Nichole Monticelli, agent imobiliar la BEX Realty în Florida, contractul standard de închiriere către proprietate este aproape întotdeauna scris având în vedere cel mai bun interes al vânzătorului - ceea ce înseamnă că atunci când intrați în ele ca locatar, trebuie să vă faceți diligența pentru a reduce riscul.
De exemplu, proprietarul / vânzătorii pot încerca ca toate întreținerea și reparațiile să cadă asupra chiriașului (acest lucru poate fi contra legilor chiriașilor din multe state, deci consultați avocatul!) Sau un contract poate prevedea că o singură plată cu întârziere va anula acordul . Aceasta înseamnă că chiriașul ar pierde orice ban pe care l-a plătit deja, precum și banii pe care i-au pus în renovări și reparații la proprietate.
Și, din moment ce contractele de închiriere cu chirie sunt atrăgătoare pentru cei care altfel sunt excluși din opțiunile tradiționale de cumpărare a locuințelor, piața este susceptibilă de escrocherii. De exemplu, Florida a văzut o creștere a escrocheriilor care implică închirieri cu chirie în proprietate în timpul prăbușirii pieței imobiliare de la mijlocul anilor 2000, spune Monticelli. Au fost multe cazuri în care chiriașii își plăteau lunar, finalizau reparațiile și chiar modernizau locuința, în timp ce proprietarii de proprietăți își plăteau buzunarele. Proprietarii ar înceta apoi să facă plățile ipotecare, iar chiriașii s-ar fi găsit mari și uscați când băncile veneau să recupereze proprietatea. Un 2016 Ancheta New York Times a arătat că aceste escrocherii au crescut din nou.
Dacă găsiți o oportunitate de închiriere către proprietate, țineți cont de unele dintre aceste steaguri roșii:
ce înseamnă numărul 555
- Dacă locuința este într-o stare proastă, acest lucru poate indica faptul că a fost neglijată, a fost deja blocată sau este în curs de recuperare de către bancă.
- Feriți-vă de un proprietar care vă descurajează să aveți o inspecție și o evaluare independente.
- Plățile dvs. suplimentare ar trebui să se adauge la suma anticipată convenită: de obicei vorbim despre o avans de 3,5% pentru o ipotecă asigurată de FHA, Holden Lewis, expert la domiciliu la NerdWallet , spune.
- Verificați raportul de titlu pentru a verifica dacă proprietarul dvs. este proprietarul legal al proprietății, spune Shaolaine Loving, avocat la Loving Law LTD . Raportul va detalia, de asemenea, orice drepturi de autorizare sau hotărâri suplimentare care ar trebui plătite înainte de a prelua dreptul de proprietate (și probabil că proprietarul ar cere să plătiți pentru acestea).
Cu toate acestea, chiar dacă toate aceste lucruri devin clare, este important să vă dați seama că intrați încă într-o situație șubredă - investiți în ceva pe care nu aveți prea mult control.
De exemplu, deși s-ar putea să nu fi existat alte drepturi de despăgubire suplimentare împotriva proprietății atunci când v-ați semnat contractul de închiriere, este posibil ca proprietarul să fi adăugat unele după fapt, spune Loving. Determinarea dacă acesta este cazul și încercarea de a vă proteja împotriva acestuia, toate vor avea un cost suplimentar pentru dvs. Acest lucru poate face ca adevăratul cost al achiziționării unei locuințe printr-un contract de închiriere propriu-zis să fie mult mai mare decât cel al unei achiziții tradiționale.
În plus, deși aveți drepturi legale asupra banilor pe care i-ați investit, ar putea fi foarte costisitor să obțineți ceea ce vi se datorează în cazuri extreme: proprietarul poate totuși să își achite obligațiile ipotecare și să piardă casa pentru executarea silită, spune Loving. [Acest lucru] te-ar pune în obligația de a judeca pentru orice remediu împotriva vânzătorului.
ce înseamnă 888 în dragoste
Ce trebuie să faceți înainte de a semna pe linia punctată
Dacă ați decis că închirierea către proprietate este pentru dvs. sau dacă v-ați îndrăgostit de o închiriere care are o opțiune de cumpărare, atunci următorul pas ar trebui să fie să vă apelați avocatul. După cum sa menționat anterior, diferite state și regiuni au propriile legi referitoare la închiriere, de aceea asigurați-vă că avocatul dvs. are cunoștințe despre locul în care doriți să semnați un contract de închiriere.
Monticelli tinde să-i sfătuiască pe clienții să se ferească de închirierile de închiriere, dar dacă clienții ei decid să meargă pe această cale, ea recomandă întotdeauna ca un avocat să revizuiască contractul și să îl rescrie pentru a fi mai favorabil locatarului și pentru a-l atenua. risc. De exemplu, chiriașii se pot asigura că nu plătesc dublu pentru actualizările și renovările în care investesc și că prețul de achiziție nu poate fi majorat când vine timpul să cumpere. Dacă vânzătorul nu va renegocia, luați-l ca un semn de avertizare, spune ea.
După ce obțineți totul clar de la avocatul dvs., discutați cu un creditor:
Cereți să fiți precalificat și arătați contractul ofițerului de împrumut, spune Lewis. Un ofițer de împrumut vă va lua informațiile financiare și vă va informa dacă sunteți pe cale să obțineți o ipotecă în câțiva ani. De asemenea, aceștia se vor asigura că plățile de închiriere partajate se vor adăuga pentru a efectua o plată în avans când va veni momentul respectiv.
Și, bineînțeles, dacă închirierea către proprietate pare prea riscantă, dar îți place comoditatea de a-ți face economiile în avans împreună cu chiria, există întotdeauna opțiunea de a te muta într-un loc mai ieftin, dar să plătești aceeași sumă în chirie (adică , chiria mai ieftină pentru proprietarul dvs. și partea rămasă în contul dvs. de economii).
