Când soțul meu și cu mine am decis să ne mutăm de la Denver la Indianapolis pentru a cumpăra o casă, am știut că procesul va fi umilit. Singurele lucruri pe care le știam despre procesul de cumpărare a locuințelor au venit de la vizionarea HGTV sau vorbirea cu prietenii și familia care au făcut-o înainte. Am decis să sări în el cu o minte deschisă și o abordare prudentă.
Prima decizie majoră cu care ne-am confruntat a fost să decidem ce tip de ipotecă ne-a fost cel mai bun: Administrația Federală a Locuințelor (FHA) sau convențională. Am avut o idee generală despre ceea ce a făcut ca aceste împrumuturi să fie diferite, dar a fost nevoie de o săpătură profundă pentru a afla care este opțiunea care se potrivește cel mai bine nevoilor noastre chiar acum și pe durata împrumutului nostru. Iată cum am luat decizia:
Ce este un împrumut FHA?
În primul rând, să prezentăm diferența dintre cele două tipuri de împrumuturi: un împrumut FHA este un credit ipotecar susținut de guvernul federal și deservit de un împrumutat terț. Practic, acest lucru înseamnă că guvernul va plăti creditorul dacă ajungeți să nu mai puteți plăti - dar veți fi confruntat cu executarea silită dacă veți pierde împrumutul. Datorită acestui sprijin, creditorii sunt puțin mai îngăduitori în ceea ce privește acordarea de împrumuturi, ceea ce înseamnă că vor accepta scoruri de credit mai mici (împrumuturile FHA au un scor de credit minim de 500, în timp ce împrumuturile convenționale necesită de obicei scoruri în anii 600) și avansuri ( standardul este de 3,5 la sută).
De asemenea, împrumuturile FHA necesită întotdeauna o primă de asigurare ipotecară (MIP), care este o taxă aplicată ipotecii dvs. pe care o plătiți pe toată durata împrumutului. MIP-ul dvs. variază între 0,45 și 1,05% din valoarea ipotecii dvs. - în funcție de cât ați împrumutat, de raportul împrumut-valoare și de durata creditului. Există doar două modalități de a scăpa de MIP: prima este în cele din urmă refinanțarea împrumutului către un împrumut convențional. Al doilea este scăderea cu 10% la început, ceea ce vă permite să renunțați la MIP după 11 ani de plăți. De asemenea, veți plăti o plată de asigurare unică de 1,75% din împrumut la închidere. Datorită tuturor acestor taxe adăugate peste valoarea împrumutului, împrumuturile FHA pot ajunge să fie mai scumpe decât împrumuturile convenționale - chiar dacă în unele scenarii, împrumuturile FHA au rate mai mici decât împrumuturile convenționale. În general, împrumuturile FHA tind să aibă mai multe bagaje atașate - chiar dacă sunt mai ușor de obținut de la început.
Ce este un împrumut convențional?
Dar ce sunt împrumuturile convenționale, oricum? Cunoscute și sub numele de împrumut conform, acestea sunt ipoteci care nu sunt susținute de guvern. Din această cauză, creditorii încearcă să reducă cât mai mult posibil riscul ca împrumutatul să se retragă, ceea ce veți plăti. Asta înseamnă că împrumuturile convenționale au de obicei rate de dobândă ușor mai mari și cerințe de aprobare mai rigide decât împrumuturile FHA. Deși unii creditori vor accepta până la 3% în jos - orice sub 20% vă va cere să plătiți o asigurare ipotecară privată (PMI). Această taxă lunară este necesară până când atingeți 78% din capitalul propriu, dar de obicei nu scade din plata lunară până când atingeți 80%.
Cum am ales
Principala noastră preocupare în alegerea dintre ipoteci a fost că nu am vrut să cheltuim mai mulți bani decât trebuia pe lună - chiar dacă diferența era mică. Taxele și cheltuielile mici se adună în timp și, cu toate noile cheltuieli cu care ne confruntam - reparații, mobilier, pictură etc. - trebuia să ne menținem bugetul cât mai strâns posibil.
văzând un înger în viața reală
Potrivit brokerului nostru ipotecar, am ajunge să plătim cu 30 USD mai mult pe lună cu un împrumut FHA în comparație cu un împrumut convențional. Brokerul nostru a estimat că vom plăti, de asemenea, 10.000 USD în taxe și cheltuieli minuscule pe durata împrumutului.
Dacă am merge cu un împrumut FHA, ar trebui, de asemenea, să refinanțăm în cele din urmă doar pentru a renunța la MIP. În prezent, tarifele sunt mici și cresc doar, așa că, dacă am refinanța, s-ar putea să nu putem obține ratele mici pe care le avem acum.
Fiecare expert în ipoteci cu care am vorbit a spus că ar trebui să mergem cu convențional, dacă putem obține aprobarea și ne putem permite - și am putea, așa am făcut.
De ce ați putea alege un împrumut FHA
Cu toate acestea, pentru proprietarii de case care nu au bani în avans sau scoruri de credit excelente, împrumuturile FHA sunt o opțiune bună, deoarece acceptă cea mai mică avans posibil. La o locuință de 200.000 de dolari, avansul minim al împrumutului FHA de 3,5% ar fi de 7.000 de dolari. Pentru un împrumut convențional cu 5% în scădere, acesta ar fi 10.000 USD. Această diferență de 3.000 de dolari în numerar din față poate fi o problemă în cazul în care vă deplasați din afara statului, cumpărați mobilier nou sau planificați o renovare a locuinței.
Și dacă locuiți într-un oraș cu un cost ridicat al vieții, în care proprietățile imobiliare merg repede, ați putea decide că este mai bine să cumpărați acum cu un împrumut FHA în loc să așteptați până când veți avea suficient economii pentru un împrumut convențional.
Dar această decizie nu ar trebui să fie singură a dvs. - ar trebui să vă adresați unui expert ipotecar (cum ar fi un ofițer de împrumut sau un broker ipotecar) pentru a vă asigura că ipoteca pe care o întreprindeți corespunde atât obiectivelor dvs. pe termen scurt, cât și pe termen lung.
