După ce am făcut unele renovări majore la casa mea, am vrut să stabilim rentabilitatea investiției, cât am putea face mai mult înainte ca proprietatea noastră să fie supra-îmbunătățită și dacă merită explorată refinanțarea. Așa că m-am adresat agentului meu imobiliar atât de generos, Garrett Ackles of Semonin în Louisville, Kentucky, pentru o estimare aproximativă înainte de a merge pentru o estimare oficială. În general, atunci când primiți o evaluare, aceasta vine cu pagini dificil de cernut prin jargonul imobiliar. Așadar, imaginați-vă surpriza mea când Ackles mi-a dat un număr simplu și o explicație pe care aproape oricine o putea înțelege.
ce înseamnă îngerul numărul 444
În timp ce mulți profesioniști imobiliari apreciază în termeni de dolari pe metru pătrat, Ackles a preferat - cel puțin în cazul meu și în zona noastră - să evalueze proprietățile pe o scară de la unu la cinci stele. Practic, el se uită la proprietățile din cartier, vede la ce se îndreaptă și creează cinci paranteze diferite: Proprietățile care sunt aproape nelivrabile sunt proprietățile cu o singură stea, iar cele mai bune proprietăți ale casei de vis sunt cele cinci proprietăți de stele, cu prețul mediu al casei în zonă ca proprietățile de trei stele.
Privind în acest fel, pot identifica cu ușurință tipul de cumpărător și gama de preț pe care ar plăti probabil pentru proprietate, îmi spune Ackles. Putem apoi să atribuim un preț rezonabil pe interval de picior pătrat pentru fiecare dintre categoriile „stele” din micro-zonă. El a mai spus că această metodă îi permite să controleze mai bine diferențele.
Mi-a spus că atunci când ne-am cumpărat prima proprietate, l-ar fi clasificat ca fiind de două stele: avea potențial, era locuibil, dar avea nevoie disperată de actualizări. Am plătit 200.000 de dolari pentru asta, sau aproximativ 50 de dolari pe picior pătrat. Apoi, când am făcut actualizări generale inițiale (cum ar fi instalarea aerului central, o mulțime de actualizări cosmetice și o funcție intestinală reno la teribilul etaj), el a spus că am sărit într-o casă solidă de trei stele, de la jumătate până la înaltă, ciocnind estimările noastre la 85 USD pe picior pătrat la 95 $ pe picior pătrat.
Și avea dreptate! Când am avut o evaluare oficială, casa noastră a fost evaluată la 350.000 USD după actualizările noastre inițiale.
Așa că am făcut mai multe renovări - actualizarea bucătăriei, cămarii și a băii (ceea ce Ackles ne-a spus că va fi apreciat din punct de vedere vizual și funcțional de către un cumpărător de nivel superior). El ne-a spus că acești reno ne-au mutat într-o categorie înaltă de trei stele la patru stele. Pe baza proprietăților comparabile din zonă, acest lucru ne-a adus între 110 și 115 USD pe picior pătrat, sau între 429.000 și 448.000 USD.
Am decis că merită refinanțat și am obținut o evaluare oficială. Se pare că a avut din nou dreptate - deși un pic conservator - și casa noastră valorează 475.000 de dolari.
Încă planificăm câteva actualizări minore pentru a ne îmbunătăți și mai mult ratingul, dar Ackles ne-a spus că casa noastră va putea intra într-adevăr doar în clasamentul mediu de patru stele, sau aproximativ 125 USD pe picior pătrat, deoarece acesta este potențialul maxim al valorii proprietatea noastră, datorită locației și funcționalității sale generale. Deși am putea adăuga fiecare upgrade la proprietatea noastră, vom obține atât de multă rentabilitate a investiției pentru aceasta.
La fel ca cumpărătorul care nu ar plăti bani „de cinci stele” pentru un hotel aflat la o jumătate de mile de plajă, nu cred că ai putea face ceva - sau vreo sumă de bani pe care ai putea-o cheltui face din aceasta o locație de cinci stele, a spus Ackles.
Da, metoda Ackles este neconvențională, dar abordarea din spatele acesteia este obișnuită pentru agenții imobiliari. In timp ce Barul Einat , agent imobiliar al Compass din Brooklyn, New York, spune că nu a făcut niciodată un rating de stele, ea și colegii ei evaluează în general proprietățile pentru stare și locație pe o scară cu proprietăți comparabile pe piață și vânzări recente. Cu toate acestea, nu toți agenții fac acest lucru. Bar notează că unii agenți din New York City respectă strict prețurile pe piciorul pătrat.
Acest lucru este doar pentru a spune că, cu siguranță, nu ar trebui să săriți peste o evaluare oficială dacă doriți să vindeți în curând sau să refinanțați - dar cred că trucul lui Ackles m-a ajutat enorm atunci când încerc să calculez ce renovări merită întreprinse și cât vor adăuga la valoarea de revânzare a casei mele.
