Dacă sunteți pe piață pentru achiziționarea unei case, examinarea executărilor silită și vânzările scurte ar putea părea o modalitate mai accesibilă de proprietate asupra locuințelor. Proprietățile pot fi destul de ieftine în comparație cu piața tradițională a locuințelor și, dacă sunteți un cumpărător experimentat, ideea unui fixator superior ar putea părea atrăgătoare. Însă, înainte de a investi mai mult (sau orice) timp analizând aceste tipuri de proprietăți, ar trebui să știți diferența exactă dintre executarea silită și vânzările scurte și de ce să vă feriți ca potențial cumpărător.
Să începem cu executările silită
O executare silită are loc după ce proprietarul casei nu a putut efectua plăți de împrumut ipotecar timp de trei până la șase luni și este încă în imposibilitatea de a compensa plățile ratate după ce creditorul (de obicei o bancă) a trimis o notificare de neîndeplinire a obligațiilor. Proprietarul are de obicei 30 până la 120 de zile de la primirea notificării, fie pentru a-și plăti soldul ipotecar, fie pentru a accepta să-și vândă pe scurt proprietatea - dacă niciuna dintre acestea nu se întâmplă, locuința este blocată și proprietarul este evacuat.
Creditorul scoate apoi casa la licitație, unde un cumpărător o poate cumpăra. Un agent imobiliar este implicat pentru a facilita comunicarea între cumpărător și creditor, dar procesul este mult mai formal, iar tranzacțiile tind să fie mai puțin flexibile și mai des întârziate decât nu. Potrivit Realtor.com , în cazul în care împrumutătorul nu poate vinde locuința, proprietatea devine deținută de bancă sau proprietate imobiliară (REO).
Unde puteți găsi sechestrele listate?
Puteți căuta foreclosuri printr-un serviciu de listare multiplă, similar cu modul în care ar fi postată o listă tradițională. Proprietățile vor fi etichetate direct ca fiind blocate.
În această listă de excludere din Los Angeles , veți observa că casa se vinde așa cum este, iar fotografiile arată condițiile acesteia. Casa cu patru dormitoare și trei băi este listată pentru 655.900 de dolari și este descrisă ca o oportunitate de investiție. Cartierul în care se află casa este considerat în devenire și vine în Los Angeles, iar prețul mediu de vânzare pentru casele listate în prezent în această zonă specifică este de 746.000 USD, conform lui Zillow . Pentru un proprietar cu experiență, care nu se teme de renovări grele, aceasta ar putea fi cu siguranță o oportunitate de investiții - mai ales dacă casele din acest cartier din L.A. continuă să crească în valoare, ceea ce cel mai probabil vor face. (Zillow raportează că valorile caselor Jefferson Park au crescut cu 8,8% în ultimul an).
Nu toate sechestrele au nevoie de un astfel de lifting greu și nu toate sechestrele ar fi considerate o oportunitate de investiție. Această casă Valley Village cu cinci dormitoare și șase băi se ridică la 1.799.000 de dolari și (cel puțin conform imaginilor postate pe Zillow) este într-o formă superbă. În listă, se precizează că casa a fost renovată în 2016. Pentru referință, prețul mediu al caselor listate în prezent în Valley Village este de 849.000 de dolari.
Dar simplul fapt că o casă arată frumos online nu înseamnă că nu are probleme, iar lipsa de transparență este un punct imens de durere pentru cumpărătorii care doresc să cumpere o casă blocată.
Ce trebuie să știți cu executările silită
În afară de un proces mult mai desenat decât o achiziție tradițională de locuințe, cumpărarea unei executări silită nu este de obicei recomandată proprietarilor de case începători.
În primul rând, cumpărătorul trebuie să cumpere vederea nevăzută a casei. Da, ai citit bine. Nu numai că nu puteți vizita casa, dar nu puteți solicita o inspecție profesională. Potrivit lui Zillow , au existat cazuri de vânzători nemulțumiți care au dezbrăcat casa și au lăsat proprietatea în dezordine completă sau deteriorată în mod intenționat. Beatrice de Jong, director vânzări rezidențiale la Deschideți listele în Los Angeles , California, spune că a văzut case în care instalațiile sanitare din cupru au fost scoase din casă pentru a le vinde și case cu beton turnat în instalațiile sanitare. Nu numai că ar putea exista probleme structurale majore în interiorul și exteriorul casei, dar, în unele cazuri, chiriașii ar putea refuza părăsirea proprietății - iar cumpărătorul este de fapt responsabil de evacuarea lor.
Mai mult, deși nu există întotdeauna o cerință de numerar pentru executarea silită, de Jong confirmă faptul că multe bănci optează pentru a vinde case la licitații, care tind să solicite cumpărători cu numerar total. Dacă nu aveți bani, de multe ori licitația se transformă într-un război de licitație, în care ați fi împotriva potențialilor cumpărători care au bani (și numerarul este rege).
Ce este o vânzare scurtă (și în ce măsură diferă de o executare silită?)
Înainte ca casa cuiva să fie blocată, poate încerca să o vândă pe scurt. Acest lucru se întâmplă atunci când fie proprietarul nu mai poate plăti creditul ipotecar, fie nu vrea strategic din cauza scăderii valorii casei sale (ceea ce se întâmplă uneori pe o piață fluctuantă). Conform Realtor.com , vânzătorul ar merge la creditorul lor ipotecar, care ar trebui să accepte un preț de vânzare care este o sumă mai mică decât ceea ce este datorat. De exemplu, vânzătorul ar putea să își listeze locuința pentru 400.000 USD, cu un sold rămas al creditului ipotecar de 430.000 USD. Vânzătorului i-ar lipsi 30.000 de dolari pentru restituirea băncii. După finalizarea tranzacției, vânzătorul nu va fi responsabil pentru suma de 30.000 USD.
Potrivit Bankrate , proprietarul ar trebui să completeze o cerere pentru o vânzare scurtă și să scrie o scrisoare de dificultate care să detalieze situația lor financiară (care include cote de plată, declarații de impozite și extrase de cont) și ar spune creditorului că nu ar putea rambursează oricât de mult locuința lor este scurtă după ce se vinde. Procesul durează în general luni.
În unele cazuri, creditorul ipotecar ar putea de fapt să-și dorească banii pierduți din vânzare înapoi, ceea ce se numește o judecată de deficiență. Unele state au a scos în afara legii acest lucru , dar cu siguranță trebuie să fie conștient de vânzător.
Unde găsești vânzări scurte?
Ar trebui să puteți găsi listări cu vânzări scurte printr-un serviciu cu listări multiple. Multe vânzări scurte sunt listate de agenții imobiliari, dar este posibil ca înregistrarea să nu fie etichetată ca vânzare scurtă. De exemplu, puteți merge la Deschideți listele iar vânzările scurte ar apărea sub filtrul de fixare.
De ce să fii conștient cu vânzările scurte
Timpul necesar tranzacției cu o vânzare scurtă tinde să dureze mult mai mult (de obicei între 90 și 120 de zile, conform Realtor.com) decât o listă tradițională. Întrucât cumpărătorul se ocupă în primul rând de creditor - mai degrabă decât de vânzător, care este destul de ridicat - prețul de ofertă trebuie aprobat de către creditor și acest lucru necesită timp.
Prețul vânzării în lipsă este dificil. Conform Money Under 30 , este important ca un cumpărător să confirme dacă vânzarea în lipsă a fost aprobată sau nu. Dacă a fost aprobat, atunci creditorul a fost deja de acord asupra unui preț pentru care proprietarul dorește să vândă casa. În caz contrar, vânzarea scurtă a vânzătorului va fi respinsă.
Conform The Balance , un preț de listare scăzut ar putea fi o strategie utilizată de agentul de listare și de vânzător pentru a atrage mai multe oferte în vânzarea scurtă. Acest preț tinde să fie destul de fluid, deoarece dacă împrumutătorul nu aprobă prețul, prețul va crește. În cele din urmă: o vânzare scurtă nu înseamnă neapărat că veți putea achiziționa o casă sub prețul pieței. Soldul afirmă că prețul vânzărilor în lipsă poate fi ridicat; poate fi scăzut; poate fi chiar pe bani.
În plus, creditorii nu vor continua vânzarea până când cumpărătorul nu se angajează să facă anumite cereri, cum ar fi plata pentru reparații și costuri de închidere - orice lucru pentru care ar fi răspunzător în mod normal vânzătorul, cumpărătorul trebuie să fie de acord să-și asume.
De asemenea, va trebui să acceptați proprietatea așa cum este, deși, conform Realtor.com, cumpărătorul poate solicita o inspecție. În cazul în care cumpărătorul constată deteriorarea proprietății de orice fel, creditorul nu ar fi responsabil pentru remedierea acesteia. Dacă locuința se află într-o stare grav neîntreținută, ar putea costa cumpărătorului o sumă astronomică de bani pentru a repara toate pagubele.
În cele din urmă, dacă o listă de executare silită sau vânzare scurtă vă interesează, asigurați-vă că faceți toate cercetările și înțelegeți toate riscurile. Pentru că, deși ar putea fi casa viselor tale, ar putea fi și una din ale tale cosmaruri . Asigurați-vă că este primul.
Mai multe bunuri imobiliare citesc:
- De ce regret cu adevărat să cumpăr o casă „Destul de bun”
- Așa este cu adevărat să trăiești într-o biserică convertită
- Cele mai bune 10 locuri de trăit dacă urăști să conduci
- 11 produse IKEA pe care ar trebui să le cunoască fiecare chiriaș
- 15 dintre cele mai bune orașe din SUA pentru echilibrul între viața profesională și viața personală, potrivit statisticilor
