Am auzit cu toții. Dacă doriți să cumpărați, ar trebui să mergeți întotdeauna la cea mai proastă casă din cel mai bun cartier. Dar mulți dintre noi s-au oprit vreodată să pună la îndoială acea înțelepciune convențională? Am crezut că fac o convenție când am cumpărat una dintre cele mai ieftine case dintr-un cartier pe care mulți localnici îl îndepărtează (și spre veșnica mea frustrare pe care șoferii Uber le spun oaspeților Airbnb că ar trebui să evite) - dar este adevărat?
Autorii Zillow Talk: Noile reguli imobiliare , Spencer Rascoff și Stan Humphries, s-au confruntat cu vechiul dictat imobiliar. Și ghiciți ce: este de fapt sfat teribil!
Le-am citit cartea, astfel încât să nu trebuie (deși este o lectură minunată!), Și am vorbit Zillow Economistul senior Aaron Terrazas, care m-a ghidat prin cercetările și descoperirile lor. (Permiteți-mi să prefac acest lucru spunând că nu sunt expert în imobiliare și nu joc pe internet. Împărtășesc ceea ce am învățat și propria mea experiență aici. Kilometrajul dvs. poate varia.)
Deci, s ar trebui cumperi cea mai proastă casă din cel mai bun cartier?
Răspuns scurt: Nu.
Se pare că zicala se bazează pe dragostea noastră pentru o afacere. Toată lumea caută o afacere, spune Terrazas, și dacă te uiți în urmă, avea impresia că cea mai ieftină casă din cartierul frumos era o afacere bună ... că era o intrare pe ușa din spate într-o zonă ritzy. Și sigur, recunoaște el, dacă doriți să frecați coatele cu oameni mai bogați sau dacă accesați facilități de cartier mai bogate, cum ar fi parcurile și școlile, depășește dorința dvs. de a vedea cum crește valoarea casei dvs., acest lucru vă poate da motive să cumpărați o casă ieftină într-un cartier bun .
Cu toate acestea, dacă doriți ca valoarea dvs. de acasă să meargă în gangbusteri în următorii ani, datele lor spun că nu aceasta este calea de urmat.
de ce văd în continuare 333
Legate de: 7 lucruri pe care mi-aș dori să le știu înainte de a-mi cumpăra fixatorul
De unde știu?
Zillow a fost înființată de câțiva oameni tehnici de vânătoare de case, care au fost frustrați de faptul că nu au acces la datele pe care le-au făcut agenții imobiliari, a explicat Terrazas. Și au vreodată mâna pe date acum! Așa că au săpat în el.
Au clasat după preț toate cartierele dintr-o anumită zonă de metrou din întreaga țară, spune Terrazas, apoi au ocupat cele mai mici zece procente din case și le-au comparat cu tendința generală din cartierele respective.
Cartea o descompune:
Dacă zicala ar fi adevărată, 10% din case ar trebui să funcționeze mai bine decât casele mai scumpe din cartierul lor. O apreciere mai rapidă ar indica faptul că cumpărarea celei mai ieftine case din cel mai bun cartier este o strategie care chiar dă rezultate.
Dar, din păcate, nu. În schimb, am constatat că doar rareori 10% din partea inferioară depășesc primele 90% din case dintr-un cod poștal
Ceea ce s-a întâmplat este că 10% din partea inferioară s-au apreciat exact în linie cu alții din cartier, spune Terrazas. Bine, nu este bine sau rău.
Lovitorul vine, spune el, atunci când comparați aceste cartiere scumpe cu alte cartiere dintr-o zonă de metrou. Aceste zone scumpe au tendința de a defecta metrou în ansamblu.
Sau, așa cum spune cartea,
Cumpărarea celei mai proaste case din cel mai bun cartier poate de fapt să se întoarcă. Acest lucru se datorează faptului că, cu cât este mai bogat un cartier, în raport cu zona sa metropolitană mai extinsă, cu atât locuințele din cele 10 procente inferioare tind să funcționeze mai rău. Pe scurt, cu cât este mai frumos cartierul, cu atât este mai mare mitul!
Salvați Fixați-l Vedeți mai multe imagini (Credit de imagine: Justice Darragh)
Există sfaturi mai bune:
Iată ce ar trebui să faceți dacă doriți o casă care va crește mai rapid în valoare: modificați vechea zicală și cumpărați cea mai ieftină casă din cel mai fierbinte cartier, unde, spune cartea:
... casele tind să aprecieze valoarea chiar mai repede decât casele din cartierul premier. Încă o dată, este de fapt o strategie imobiliară mai bună să cumperi case în afara cartierului premier. ... Așadar, dacă sunteți un cumpărător cu experiență, vă recomandăm să vă mutați într-unul dintre cartierele mai puțin dezvoltate din jurul acelei părți minunate a orașului. Puteți paria în siguranță că, în timp, vă veți bucura atât de o valoare acasă mai mare, cât și de un cartier cu multe dintre aceleași caracteristici pentru care a trebuit să călătoriți odată. Pe scurt, dacă ai puțină răbdare, poți aștepta să vină cool la tine.
Dar ce face un cartier fierbinte? Din punct de vedere matematic, este un punct în care, din punct de vedere istoric, valorile caselor sunt sub cele ale metroului în ansamblu, dar în ultimii cinci ani s-a apreciat mai mult decât mediana metroului. Și cum găsești aceste informații? Locul evident este Zillow, spune Terrazas (el este economistul lor superior), dar puteți vorbi și cu profesioniștii imobiliari locali.
Dacă nu vă deranjează să arătați prin câteva mega foi de calcul, totul este la îndemână zillow.com/data . Am găsit datele despre cartier cu ajutorul Terrazas. (Sunt scriitor aici, nu statistician!)
- Prima opțiune din pagină este Tip de date - alegeți ZHVI (care este Zillow Home Value Index) din meniul derulant.
- Următorul este Geografia - alegeți cartierul aici.
- Descărcați foaia de calcul gigantă a fiecărui cartier din Statele Unite și filtrați-o pentru zona dvs. de metrou (aveți nevoie de abilități Excel aici).
- Facem zero la coloana de 5 ani și căutăm un număr care se află deasupra medianei zonei de metrou (jumătate). Spre bucuria mea, a mea se afla în treimea superioară, cu mult peste mediană și nu departe de cartierul meu anterior.
Desigur, trebuie să fiți în cartierul fierbinte suficient de devreme pentru a obține o afacere, așa că aici intervine știința dificilă (sau arta?) De a identifica ceea ce va fi fierbinte în continuare.
Legate de: 20 de întrebări pe care ar trebui să le adresați proprietarului chiar acum
Luați în considerare efectul de halou, spune Terrazas, și căutați cartierele cu prețuri mai mici adiacente celor fierbinți. Aceste cafenele și galerii vor începe să se extindă în zone mai accesibile pe măsură ce prețurile cresc acolo. (Pot garanta acest lucru - ne-am vândut vechea casă într-un cartier care devenise fierbinte, spre surprinderea noastră și ne-am apropiat de centrul orașului actual, mult mai accesibil pe metru pătrat, iar restaurantele încep să vină .) Apropierea de centrul orașului este, de asemenea, importantă, dar au existat și alte descoperiri interesante.
222 înger număr de bani
Uită de hipsteri, spune cartea. Mai presus de toate, cel mai mare indicator pentru un cartier care într-o zi ar aprecia puternic în valoare a fost vechimea fondului său de locuințe. Cu cât locuința medie este mai veche, cu atât este mai probabil ca un anumit cartier să vadă o apreciere puternică.
Ce? De ce? Aici sunt cu adevărat emoționat, așezat aici în casa mea din 1890. Casele mai vechi tind să necesite investiții mai mari, explică Terrazas (puteți spune asta din nou!) Și de aceea sunt mai accesibile. Este o oportunitate care necesită investiții, dar care va da roade pe termen mai lung. (Acestea fiind spuse, s-ar putea să nu fie afacerea pe care o făceau înainte, spune el, deoarece fixatoarele nu sunt la fel de reduse ca în zilele noastre.)
Același lucru poate fi valabil și atunci când vine vorba de cartiere cu o populație mai mare de chiriași; Proprietarii acestor case nu investesc sau întrețin neapărat aceste case la fel de mult, spune el, așa că este mai probabil să găsiți un dispozitiv de fixare la prețuri accesibile atunci când vin la vânzare.
Dacă căutați o întoarcere excelentă, uitați de înțelepciunea convențională, potrivit acestor experți. Cea mai ieftină casă din cel mai bun cartier nu este calea de urmat. În schimb, cumpărați cea mai ieftină casă din cel mai fierbinte cartier - și începeți să căutați într-un cartier mai vechi, aproape de acțiune.
Reeditat dintr-o postare publicată inițial 2.22.2018 - LS
Citeste mai mult: Gentrifierii pot ajuta la combaterea gentrificării? Poate că nu, dar tot ar trebui să încerci
