Am văzut cu toții emisiunile la televizor: oamenii cumpără case de fixare superioare la un preț scăzut, le renovează și le actualizează, apoi le vând cu profit. Aceste reprezentări fac ca casele răsturnate să arate ușor, distractiv și să câștige garantat. Dar, după cum probabil ați ghicit, nu este întotdeauna cazul.
Există o mulțime de factori implicați în cumpărarea, renovarea și vânzarea unei case sub buget și la timp. Și, pentru potențialii cumpărători de case răsturnate, acești factori afectează în cele din urmă calitatea și prețul proprietății pe care o iau în considerare.
Pentru a afla ce experți în imobiliare într-adevăr Gândiți-vă la procesul de răsturnare, ne-am adresat nouă agenți din toată țara pentru contribuția lor.
Preocupări de calitate
Probabil că nu este o surpriză faptul că prima preocupare pe care agenții noștri imobiliari și-au exprimat-o cu privire la flipping este calitatea. Multe flippers încearcă să-și maximizeze profitul prin tăierea colțurilor în timpul procesului de renovare, iar asta include materiale ieftine, lucrări neplăcute și zone trecute cu vederea (cum ar fi neactualizarea electricității și a instalațiilor sanitare).
Ceea ce a fost considerat cândva un proces creativ și profitabil a devenit ceva de care agenții și cumpărătorii sunt atenți, spune Miltiadis Kastanis de Douglas Elliman în Miami Beach. Casele răsturnate sunt percepute ca niște case care arată bine, dar colțurile sunt tăiate. Există o mulțime de timp, efort și bani pentru a pregăti aceste case și nu toată lumea este dispusă să își asume această sarcină.
Elemente care sunt adesea de calitate scăzută includ finisaje, hardware, electrocasnice și corpuri de iluminat, spune el.
Destul de nu înseamnă întotdeauna perfect, este de acord cu Jessica Ellis Sotheby’s International Realty - Brokeraj Westlake Village în California, observând că mulți cumpărători de case răsturnate renunță din greșeală la mai multe inspecții necesare pentru că proprietățile par noi.
Aceasta este una dintre cele mai mari greșeli pe care le fac cumpărătorii atunci când cumpără un flip, spune ea. Încurajez întotdeauna clienții să efectueze fiecare inspecție necesară.
Risc financiar
Pentru cei care fac schimbarea, există un mare risc financiar implicat în acest proces.
Dacă nu știți ce faceți, s-ar putea reveni să vă facă rău, spune Lynette Kohn Huber cu Walker Reid Realty în Boca Raton, Florida. HGTV îl face să pară ușor și distractiv, dar acei oameni sunt profesioniști cu abilități și experiență și chiar și ei au flops. Există mulți oameni acolo care intră peste cap cu o clapetă.
Flipping este o afacere foarte drăguță, spune Chris Cusimano de la Keller Williams Realty în Boca Raton și trebuie să aveți mulți bani și timp pentru a o face bine, spune el. Din experiența sa, profiturile obținute din casele răsturnate au fost OK, dar că există mai mulți bani de vândut case în mod tradițional.
În plus față de timpul, banii, abilitățile și experiența suficientă, flippers au nevoie de mult noroc pentru a profita, spune Allen Roth de Sotheby’s International Realty - Beverly Hills Brokerage în California. De asemenea, trebuie să se bazeze pe un element de noroc cu calendarul pieței. Există o cantitate incredibilă de risc și am văzut că flip-urile primesc pierderi semnificative, deoarece ceva s-a bătut pe parcurs.
În calitate de flipper, dacă norocul nu este de partea ta și procesul durează mai mult decât te-ai așteptat, te va costa, spune Simon Isaacs din Simon Isaacs Imobiliare în Palm Beach. A păstra o proprietate mai mult decât se anticipează vă poate lăsa susceptibil de impozite pe proprietate și facturi de întreținere pe care nu le anticipați.
Complicații frecvente
Este destul de obișnuit ca complicațiile să apară undeva de-a lungul liniei, atât pentru cumpărătorii, cât și pentru vânzătorii de case răsturnate. De exemplu, în unele state, inclusiv Texas, o casă răsturnată poate să nu se califice pentru Împrumut FHA , notează Francesca Conway, agent afiliat la Biroul de campioni al Coldwell Banker Realty în Spring, Texas. Regulile lanțului de titluri din Texas afirmă că o proprietate trebuie să fie deținută timp de 90 de zile înainte ca aceasta să se califice pentru un împrumut FHA.
Prin urmare, limitează cumpărătorii, în special cumpărătorii pentru prima dată, care este uneori cea mai largă piață pentru casele răsturnate, explică ea.
În calitate de agent al cumpărătorului, pot exista mai multe sughițuri în timpul închiderii garanției pe casele răsturnate, spune Ellis. Războiul de licitație este în mod evident cel mai mare obstacol al meu, deoarece acestea tind să fie cele mai de dorit de pe piață.
Din perspectiva unui flipper, pot apărea costuri neprevăzute ale proiectului, care sunt complet scăpate de control, cum ar fi întârzieri în procesul de autorizare și comenzi materiale, spune Ericka S. Black, afiliat la Coldwell Banker Realty în regiunea Mid-Atlantic, biroul Dupont / Logan Circle în Washington, D.C. De exemplu, COVID-19 a afectat operațiunile multor birouri de autorizații guvernamentale și producători de materiale de construcții, ceea ce a creat întârzieri neprevăzute și costuri neprevăzute ale proiectului.
Acest lucru poate crea o reacție în lanț. Datorită unor astfel de costuri neprevăzute ale proiectului, unii flippers aleg să taie colțurile - ceea ce, la rândul său, poate duce la listarea pe piață și mai mult.
Dacă profesioniștii imobiliari pot vedea colțurile tăiate, clienții noștri și inspectorul lor de acasă vor vedea cu siguranță acest lucru, spune Black. Reducerea colțurilor poate duce la pierderi de profit, deoarece casa va sta pe piață mai mult timp.
Avertisment COVID
Cu toate acestea, există un avantaj în vânzarea de case răsturnate chiar acum și datorită pandemiei COVID-19, spune Mia Cottet din Sotheby’s International Realty - Los Feliz Brokerage în Los Angeles. Înainte, clienții ei erau precauți să cumpere flip-uri, îngrijorându-se că ar plăti o primă pentru munca de calitate scăzută. Acum, lucrurile s-au schimbat.
Oamenii de acum sunt mai puțin înclinați să fie nevoiți să facă renovări grele, explică ea. Distanțarea socială cu antreprenorii din casă poate fi dificilă, iar obținerea de materiale pe plan intern și din străinătate ar putea duce la întârzieri serioase. Clienții mei cer din ce în ce mai mult acum o casă care este „terminată”.
