Cu excepția cazului în care aveți o nașă de zână sau o jumătate de milion răcoroasă, probabil că veți avea nevoie de o ipotecă dacă doriți să cumpărați o casă. Iată cum să vă calificați și să alegeți o ipotecă și la ce să vă așteptați pe tot parcursul procesului.
Începeți devreme
Să recunoaștem: puteți merge la câte deschideri doriți, dar nu veți putea cumpăra una fără ipotecă. Deci, pune mingea să se rostogolească devreme și fii pre-aprobat înainte de a începe chiar și vânătoarea în casă.
Recomandarea mea ar fi să obțineți întotdeauna aprobarea prealabilă înainte de a vă căuta casa de vis, spune Nick Beser, director de locuințe și dezvoltare comunitară la organizația nonprofit Soluții financiare Guidewell . Nu este niciodată bine să te îndrăgostești de o proprietate doar pentru a afla că nu te poți califica pentru aceasta la acel anumit preț. Beser spune că procesul de pre-aprobare nu ar trebui să dureze mai mult de o zi sau două cu un profesionist de creditare de renume. O aprobare prealabilă este în general valabilă timp de 90 de zile, moment în care puteți repeta procesul, dacă este necesar.
(Rețineți că puteți fi precalificat și de către un creditor. Aceasta este o estimare slabă a ceea ce v-ați putea permite pe baza informațiilor financiare pe care le furnizați și a unei verificări de credit ușoare. Precalificarea este un proces mai simplu, mai rapid, deoarece nu este nevoie să trimiteți documentația cu privire la finanțele dvs. Dar, din același motiv, este, de asemenea, în mare măsură lipsită de sens și nu înseamnă că ați fost aprobat pentru finanțare. Este pur și simplu o modalitate bună de a estima cât de mare este o ipotecă la care s-ar putea califica.)
Sunteți gata?
Dar, înainte de a aplica pentru un credit ipotecar, asigurați-vă că ați pus la punct actul financiar: doriți să puneți cel mai bun picior înainte pentru a vă califica la cele mai bune rate - sau deloc.
Fiți atenți la modul în care vă gestionați creditul, spune Tom Gleason, fost director executiv al Locuințe în masă , autoritatea non-profit pentru finanțarea locuințelor din Massachusetts. Dacă sunteți delincvent în ceea ce privește creditul magazinului, creditele studențești sau creditele auto, trebuie să vă ocupați de aceste probleme. În caz contrar, spune el, vei fi respins.
Trebuie să ajungi la un punct în care ai avut venituri consistente trei ani la rând, spune Marie Presti, proprietar / broker la Grupul Presti în Newton, Mass. Băncile doresc, de asemenea, să vadă niște rezerve de numerar atunci când solicitați o ipotecă. Împrumutătorilor le place să știe că nu aveți doar bani pentru o avans, ci și suficienți bani pentru a plăti ipoteca în cazul în care vă pierdeți slujba după ce ați cumpărat casa. Le place să vadă trei până la șase luni de cheltuieli. Acesta nu trebuie să fie o sumă gigantică de numerar în contul dvs. de economii - poate include solduri în conturile de pensionare pe care, sperăm, nu va trebui să le atingeți, cum ar fi un 401 (k) sau IRA.
Între timp, vă veți califica pentru rate ipotecare mai bune dacă creditul dvs. este excelent și nu aveți o tonă de datorii. Pentru a primi cea mai mică rată, scorurile de credit ar trebui să fie în anii 700, iar raportul datorie-venit al debitorului ar trebui să fie de aproximativ 36%, spune Beser. Asta înseamnă că totalul obligațiilor lunare ale datoriilor dvs. - inclusiv plățile pentru împrumuturi studențești, împrumuturi auto, minimul cardului de credit și ipoteca pe care încercați să o obțineți - nu trebuie să depășească 36% din venitul dvs. lunar înainte de impozitare.
Cu toate acestea, mulți creditori au finanțare ipotecară care va permite scoruri până la 600 de ani, adaugă Beser, iar Fannie Mae și Freddie Mac au făcut recent modificări pentru a permite un raport al datoriei de până la 50%.
În general, cu cât scorul dvs. de credit este mai slab, cu atât este mai mare rata dobânzii, spune Beser - și cu cât rata dobânzii este mai mare, cu atât este mai mare plata ipotecii. Acest lucru este important, deoarece dimensiunea plății dvs. lunare poate limita dimensiunea locuinței pe care o puteți cumpăra. Poate chiar ajuta la stabilirea comunității în care familia ta își poate permite să trăiască, spune el.
Dacă aveți nevoie de o scuturare rapidă a scorului de credit, plata soldurilor cardului de credit este unul dintre cele mai imediate stimulatoare de credit în jurul. Acest lucru se datorează faptului că aproximativ o treime din scorul dvs. de credit este determinat de utilizarea creditului sau de cât ați consumat din limitele de credit disponibile. Plata soldurilor poate reduce, de asemenea, raportul dvs. datorie-venit până la un nivel acceptabil.
Salvați Fixați-l Vedeți mai multe imagini (Credit de imagine: Nasozi Kakembo)
Găsiți un împrumutat (și căutați programe pentru prima dată pentru cumpărători de locuințe)
Există multe tipuri de creditori ipotecare, de la banca de cartier sau uniunea de credit până la băncile online până la creditorii nebancari. În timp ce propria bancă vă poate oferi credite ipotecare, asigurați-vă că comparați ratele și condițiile și la alți creditori, deoarece băncile consumatoare pot să nu fie la fel de competitive - mai ales pentru cumpărătorii pentru prima dată. În special, consultați pentru prima dată programele pentru cumpărători de case susținute de statul dvs. autoritatea de finanțare a locuințelor sau cele de la uniunile de credit locale.
Am folosit un program pentru prima dată pentru cumpărători de case oferit prin intermediul unei uniuni de credit la care am acces la locul de muncă, spune Sarah Korval, care a cumpărat o casă cu soțul ei Scott în Boston în 2016. Am examinat o serie de opțiuni diferite, inclusiv trei uniuni de credit diferite și opțiuni de finanțare prin intermediul unui ofițer de împrumut. În cele din urmă, uniunile de credit au oferit toate programe foarte puternice, cu tarife excelente, așa că am mers cu unul dintre acestea.
Pentru un cumpărător de locuințe pentru prima dată, poate fi adesea o luptă pentru a veni cu o plată convențională de 20%: nu aveți o casă existentă de încasat și poate că ați fost prea ocupat să luptați cu împrumuturile studențești sau să plătiți chirii mari pentru a economisi 40.000 $ sau mai mult în numerar. Cu toate acestea, puteți profita de o serie de programe de împrumut concepute pentru persoanele aflate în situația dvs.
Produsele ipotecare care includ plăți în avans de până la 3% sunt oferite acum pentru a ajuta comunitățile cu venituri mici și medii și adulții tineri să dobândească proprietatea, spune Beser. Programele federale de împrumut, cum ar fi FHA, VA și Fannie Mae’s Homeready Mortgage, facilitează blocarea într-un credit ipotecar fără o avans semnificativ. Într - adevăr, împrumuturile susținute de Administrația Federală a Locuințelor (FHA) sunt deschise cumpărătorilor cu scoruri de credit de până la 580 , in timp ce Împrumuturi VA permite membrilor militari și veteranilor în serviciu activ să finanțeze o casă fără nicio plată în avans.
Beser spune să verificați creditorii din zona dvs. care oferă aceste programe sau propriile programe de cumpărător pentru prima dată. Întrebați și despre programele de stimulare locale și de stat care vă pot reduce avansul sau rata dobânzii, adaugă el. Unele state sau orașe oferă rezidenților avantaje chiar mai generoase pentru cumpărători pentru prima dată, cum ar fi asistența în avans, atâta timp cât rămân în casă un anumit număr de ani.
Pentru a vă califica pentru aceste programe, va trebui, în general, să parcurgeți prima clasă de cumpărător de locuințe la o organizație nonprofit certificată HUD, fie personal, fie online. Ieșind din recesiunea recentă, furnizorii de împrumuturi înțeleg că oferirea unei plăți mai mici implică un risc; cu toate acestea, ei consideră că educația pentru proprietatea de locuințe este un factor de descurajare puternic pentru implicit, spune Beser.
sens spiritual de 222
Este adevărat: împrumutații care iau o clasă de cumpărare a unei case sunt mai puțin susceptibili să se confrunte cu executarea silită mai târziu. Cel mai bun lucru pe care un consumator îl poate face pentru sine este să se educe mai bine, spune Gleason. Și parcurgerea acestor cursuri, am văzut de-a lungul timpului, face o mare, mare diferență.
Recolta documentelor
Odată ce sunteți gata să solicitați o ipotecă (inclusiv o aprobare prealabilă), va trebui să strângeți o sumă nepieritoare de documente financiare. În funcție de abilitățile dvs. organizaționale (sau de lipsa acestora), aceasta ar putea fi cea mai grea parte a procesului de cumpărare a locuințelor. Pe lângă completarea cererii de împrumut, de obicei va trebui să localizați și să furnizați:
- Ultimele două declarații fiscale și formularele W-2
- Abonamente de plată recente (sau alte dovezi de venit)
- Solduri și plăți lunare datorate la împrumuturi studențești, împrumuturi auto și alte datorii
- Soldurile cardului de credit și plățile minime
- Extrase de cont bancare curente (verificare și economii)
- Solduri de cont de investiții (401k, IRA etc.)
- Cecuri de chirie anulate (dovada plăților curente de chirie)
Rată fixă față de ipoteca cu rată ajustabilă (ARM)
Majoritatea împrumuturilor pentru prima dată pentru cumpărători de locuințe implică o ipotecă standard, la 30 de ani, cu rată fixă. Aici blocați o anumită rată a dobânzii timp de 30 de ani - este opțiunea cu cel mai mic risc, deoarece plata dvs. lunară nu se va modifica. Cu toate acestea, acesta nu este singurul produs ipotecar existent - departe de el.
Un credit ipotecar cu rată ajustabilă, pe de altă parte, este exact ceea ce sună - rata dobânzii se poate modifica. Veți vedea aceste reclame ca un braț 5/1 sau 7/1 - asta înseamnă că rata este fixă pentru primii cinci (sau șapte) ani, iar apoi se poate modifica în funcție de condițiile pieței o dată pe an după aceea.
Un ARM este un pic mai riscant, dar are un avantaj - și anume, rata inițială va fi mai mică decât o ipotecă cu rată fixă. De exemplu, să presupunem că o ipotecă cu rate fixe de 30 de ani este promovată la 4%; un braț 5/1 la același creditor poate începe cu 3,5%. Acest lucru poate însemna economii considerabile în primii cinci ani și vă permite să vă calificați pentru o ipotecă mai mare. Dar, având în vedere că ratele dobânzilor au fost aproape de minime din toate timpurile de la Marea Recesiune, este corect să presupunem că veți plăti mai mult - poate ceva mai mult - peste șase ani dacă nu vindeți sau nu vă refinanțați ipoteca înainte atunci. De aceea, majoritatea resurselor pentru prima dată pentru cumpărători de locuințe vă vor orienta către (sau chiar vor necesita) o ipotecă cu rată fixă.
Despre PMI
Motivul pentru care orice creditor dorește să faceți o plată în avans - fie că este vorba de o mașină sau de o casă - este că, până când plătiți o parte bună din împrumut, aceștia sunt cei care suportă o mare parte a riscului financiar. O plată în avans de 20% asigură că, chiar dacă piața imobiliară se prăbușește și valorile locuințelor scad de la 10% la 15%, locuința valorează în continuare mai mult decât a investit creditorul în ea.
De aceea, dacă nu reduceți cu 20% sau mai mult, majoritatea creditorilor vă vor solicita să achiziționați o asigurare ipotecară privată sau PMI (care protejează creditorul în scenariul de mai sus, nu dvs.).
Există diferite moduri în care veți plăti pentru PMI, în funcție de programul de împrumut - unii îl vor încheia în creditul ipotecar, astfel încât să fie finanțat pe o perioadă de 30 de ani la o rată a dobânzii ușor mai mare, iar alteori s-ar putea să plătiți doar aproximativ 100 USD în plus o lună pe ipotecă (până când ajungeți la 20% până la 30% din capitalul propriu în casă). Dar chiar dacă nu îl vedeți, veți plăti pentru el într-un fel sau altul.
Potențialii cumpărători de locuințe care utilizează produse ipotecare cu plată redusă pentru finanțare vor plăti probabil PMI și / sau vor primi o rată a dobânzii ușor mai mare dacă aleg opțiunea „Asigurare ipotecară plătită cu creditor”, spune Beser. Acestea fiind spuse, mulți cumpărători de case pentru prima dată constată că, atunci când totul este spus și făcut, plata ipotecii este mai mică decât cea pe care o plătesc în prezent în chirie.
Despre puncte
Poate că ați auzit de puncte ipotecare, caz în care probabil v-ați gândit atunci la voi înșivă: Ce dracu au de-a face punctele cu ceva? Întrebare corectă! Practic, puteți plăti mai mulți bani în avans pentru a reduce rata dobânzii pe termen lung.
Un punct este, în general, 1% din creditul ipotecar. De exemplu, pentru o ipotecă de 200.000 USD, ați putea fi în măsură să plătiți încă 2.000 USD (un punct) la închidere pentru a vă reduce rata dobânzii de la 4% la 3,5% pe durata de viață a împrumutului. Acest bit suplimentar se va adăuga pe parcursul a 30 de ani - economisind zeci de mii de dolari în dobânzi și scăzând plata în fiecare lună. Dacă ați primit numerar, cu siguranță poate merita - dar cumpărătorii pentru prima dată sunt adesea destul de încordați.
Costuri de închidere
Apropo de numerar: o plată în avans nu este singura sumă în avans de care veți avea nevoie pentru a obține o ipotecă. Asigurați-vă că țineți cont de costurile de închidere, care variază în funcție de stat, dar care tind să o facă în medie aproximativ 3.700 de dolari și poate include taxe de inițiere (comisionul băncii pentru scrierea împrumutului), taxe de topograf, puncte, asigurare de titlu, taxe de evaluator și avocat și alte taxe aleatorii. Ofițerul dvs. de împrumuturi ar trebui să vă poată oferi o estimare de bună credință a acestor taxe înainte de timp. În unele cazuri, este posibil să-l determinați pe vânzător să vă plătească costurile de închidere: Practic, aceștia plătesc taxele și vă percep mai mult pentru casă, astfel încât durerea să se răspândească pe parcursul ipotecii dvs. de 30 de ani.
De asemenea, este posibil să trebuiască să plătiți în avans o asigurare pentru proprietarii de case și impozite pe proprietate pentru a închide, care va intra într-un cont escrow (ceea ce înseamnă că banca deține banii și achită acele facturi în numele dvs. pe tot parcursul anului).
Ceea ce sunteți aprobat și ce vă puteți permite pot fi două numere diferite
În cele din urmă, amintiți-vă că doar pentru că vă calificați pentru o ipotecă de 400.000 USD nu înseamnă că ar trebui să cumpărați o casă de 400.000 USD. Bazați-vă gama de prețuri țintă în jurul plății lunare care vă este confortabilă - și, dacă este mai mic decât ceea ce vă calificați, amintiți-vă că aveți acea cameră de mișcare suplimentară, dacă chiar aveți nevoie de ea.
De obicei spun pentru cumpărătorii pentru prima dată, încercați să mergeți cât mai sus la limita dvs., dar totuși simțiți-vă confortabil făcând plata lunară a locuințelor, spune Presti. Dar amintiți-vă că proprietatea dvs. asupra locuințelor vine cu costuri care depășesc doar ipoteca: asigurările, impozitele pe proprietate, utilitățile și întreținerea se pot adăuga mii de dolari pe an .
Consumatorii care au închiriat întotdeauna deseori nu sunt conștienți de costurile de deținere, spune Beser. Ei trebuie să înțeleagă că finanțarea unei ipoteci este doar primul pas. Odată ce se mută, vor avea, de asemenea, taxe, asigurări și costuri de întreținere.
În același timp, spune Presti, o parte din acești bani vă vor reveni sub forma deducerii impozitului pe dobânzile ipotecare. Și dacă, în calitate de tânăr cumpărător, aveți încredere că veți evolua în carieră în următorii câțiva ani, s-ar putea să vă simțiți mai confortabil să vă întindeți.
Amintiți-vă: o ipotecă este implacabilă și vânzarea unei case nu este ca și cum ați încălca un contract de închiriere. Trebuie să fii realist cu privire la prețul casei pe care o poți cumpăra, spune Gleason. Nimic nu creează mai mult stres într-o familie decât a fi supra-extins la casa ta și a nu fi sigur dacă poți plăti ipoteca. Deci, trăiți în limita bugetului dvs. și rămâneți cu adevărat la asta.
