Vești bune mai întâi: este de fapt posibil să cumperi un apartament în Manhattan pentru mai puțin de 300.000 USD. (Da, un apartament propriu-zis - nu un dulap! Și da, cumpărați să dețineți, nu închiriați!) Din când în când, o unitate cooperativă a Fondului de Dezvoltare a Locuinței (HDFC) ajunge pe piață, oferind o opțiune rară și accesibilă pentru potențialii potențiali. cumpărători de case.
Dar veștile descurajante? Nu numai că sunt destul de rare, aceste chilipiruri imobiliare sunt, de asemenea, puțin captivante: pentru a cumpăra unul, trebuie să aveți un salariu anual sub un anumit prag, dar de asemenea, trebuie să aveți la dispoziție numerar semnificativ pentru plăți în avans (și, în unele cazuri, pentru întregul preț de achiziție). Acest lucru limitează semnificativ grupul de vânători de case care pot cumpăra de fapt acest tip de cooperativă. În cazuri rare, oamenii economisesc. Totuși, de multe ori, oamenii (cred că sunt absolvenții de facultate recenți) cu un salariu modest vin într-o moștenire sau primesc un impuls financiar de la familiile lor sau pensionari fără venituri lunare, dar cu o mulțime de bani în rezerve. Suspin.
Cooperativele HDFC din New York au apărut în anii 1970 când, în timpul unei recesiuni economice, proprietarii au început să-și abandoneze clădirile. Clădirile au fost predate rezidenților pentru a le gestiona. A început ca un experiment, dar de atunci a evoluat într-o modalitate de nișă pentru ca newyorkezii cu venituri mici până la mijlocii să cumpere case.
Unitățile sunt de obicei mult sub valoarea de piață, ceea ce înseamnă că ipoteca dvs. va costa mai puțin decât închirierea unei unități de dimensiuni similare, explică Eugene Gamble, investitor imobiliar și partener senior cu Șoapte de proprietate, o companie de investiții și dezvoltare imobiliară.
Intrigat? Iată ce mai spun experții imobiliari despre care trebuie să știți despre cooperativele HDFC.
sensul de a vedea 333
Limita de venit este strictă
Pe lângă faptul că se află la un preț mai accesibil, cooperativele HDFC sunt adesea locuri cu un puternic sentiment de comunitate, spune Molly Franklin , agent imobiliar cu CitiHabitats realty.
Primul lucru pe care cumpărătorii trebuie să-l știe este dacă se califică pentru plafonul de venit al clădirii și trebuie să poată arăta acele cifre pe declarațiile fiscale în valoare de doi ani, spune Franklin. Nu există un plafon de venit universal și formulele pentru determinarea plafoanelor de venit variază în funcție de cooperativă. Hauseit, o companie de vânzare a proprietarului din New York, a pus la punct un ghid de probă pentru calcularea liniilor directoare privind plafonul de venit. Puteți verifica și un aplicație eșantion , care solicită de obicei informații despre cont bancar, referințe personale și o explicație a motivului pentru care doriți să locuiți în clădire.
sens spiritual al 888
Imagine de substituent Lucas Callejas , agent imobiliar cu Triplemint imobiliare din New York, spune că este important ca cumpărătorii să ia în considerare dacă au programate bonusuri sau majorări. Dacă da, ar putea fi util să cereți companiei dvs. să le întârzie dacă sunteți aproape de limita de venit.
Unele clădiri, în funcție de program, nu vor permite un dolar peste plafon, explică el. Alții pot avea o cameră cu o mică flexibilitate.
În clădirile cu plafon cu venituri mai mici, pensionarii cu venituri financiare puternice, dar cu venituri reduse, precum și cumpărăturile de cadouri pentru copiii adulți guvernează jocul, explică Franklin, deoarece atât de multe dintre aceste achiziții sunt oferte în numerar.
Multe [unități] merg la oameni care ar putea avea părinți sau bunici cu active în numerar semnificative sau oameni care au părăsit slujbe bine plătite și lucrează acum în domenii în care câștigă mai puțin, dar li se pare mai plăcut, spune Franklin.
O concepție greșită obișnuită, totuși? Nu sunteți blocat să câștigați același venit de ani de zile.
Oamenii devin nervoși că clădirea vă va cere să nu câștigați niciodată mai mult decât plafonul de venit după ce ați cumpărat, spune ea. Clădirea nu vă va monitoriza veniturile pentru totdeauna, iar contractul de închiriere proprietar nu vă va fi smuls din mâini dacă veți obține o promoție excelentă la un an după cumpărare.
Încă un punct lipicios: Cumpărătorii trebuie să afle dacă clădirea a fost aprobată pentru ipoteci, spune Franklin. Unele clădiri nu au o sănătate financiară puternică, așa că este puțin probabil ca băncile să împrumute bani, subliniază ea.
10:10 numerologie
În mod obișnuit, HDFC-urile necesită o avans oarecum scăzut, cu 10%, explică Debra Bechtel , profesor la Facultatea de Drept din Brooklyn, care predă o clinică axată pe HDFC; dar unele cartiere mai fierbinți necesită toți banii.
Dacă problema banilor nu a fost suficientă, cumpărătorii trebuie, de asemenea, să fie aprobați de consiliul cooperativ al clădirii. O organizație numită Consiliul de asistență pentru gospodăriile urbane are un program pentru a pre-ecraniza persoanele interesate să locuiască în HDFC pentru eligibilitate.
Nu sunt proprietăți de investiții.
Cumpărătorii nu ar trebui să se aștepte să câștige mulți bani dintr-un HDFC. Da, deși vi se permite să aveți un venit mai mare odată ce ați cumpărat apartamentul, următorul cumpărător rezident va trebui cel mai probabil să câștige sub plafonul de venit la cumpărare. Totuși, totul depinde de regulile clădirii dvs.
Prețul de revânzare nu este limitat, dar înțelegerea faptului că plafonul de venit va reglementa cât de mult ați putea obține la revânzare este foarte important pentru gestionarea așteptărilor, spune Franklin.
În plus, taxele de transfer (sau taxele de transfer plătite clădirii pentru a menține rezervele atunci când vindeți) sunt de obicei mari pentru a preveni schemele de îmbogățire rapidă.
Unitatea trebuie să fie reședința dvs. principală.
Mă asigur întotdeauna că cumpărătorii mei știu că aceasta este doar o opțiune potrivită pentru cineva care folosește apartamentul ca reședință principală, deoarece HDFC-urile nu permit persoanelor care cumpără pied-à-terre și au politici stricte de subînchiriere, explică Shelly Place , un agent Triplemint.
Plătești mai puțin - dar primești și mai puțin (de obicei).
Multe HDFC necesită renovări costisitoare pentru a le aduce la un nivel de viață rezonabil și, prin urmare, este posibil ca cheltuielile din buzunar să fie mai mari decât multe alternative la cheie, explică Gamble.
Unitățile HDFC sunt concepute pentru persoanele din categoriile de venituri mici până la mijlocii și, ca atare, suportă în general taxe de întreținere mici, Șoapte de proprietate ‘Gamble spune. Cu toate acestea, aceste taxe au un cost: Taxele de întreținere scăzute înseamnă mai puține active lichide pe care clădirea le are pentru reparații și, prin urmare, clădirea poate fi predispusă la probleme de siguranță sau întreținere.
ce înseamnă numerele 11 11
Și, deși acest lucru este valabil pentru unele clădiri, există un fel de renaștere cu HDFC-urile din Manhattan. Un aflux de vânzări recente HDFC înseamnă că clădirile au mai mult în casă; mulți primesc actualizări atât de necesare și se deschid și către finanțare, spune Franklin.
De luat masa? HDFC-urile nu se încadrează în categoria prea bună pentru a fi adevărată; dar cu siguranță vin cu câteva obstacole.
