Cine dintre noi nu a avut viziuni despre cumpărarea unei case necăjite, repararea ei și vânzarea ei pentru un profit frumos? Emisiunile HGTV îl fac să pară de-a dreptul ușor - și, de asemenea, distractiv. Dar chiar și veteranii acestor spectacole și profesioniștii cu buzunare mari uneori lupta pentru a face bani să răstoarne case - sau, cel puțin, suficient ca să merite stresul și bătăile de cap.
văzând 666 mult
Nu ești convins? Să ne imaginăm că cumpărăm o casă veche obosită cu 300.000 de dolari, investim 50.000 de dolari în reparații și îmbunătățiri și o revindem cu 400.000 de dolari, pentru un profit de 50.000 de dolari. Sună destul de grozav, nu? Ei bine, în numele exploziei cu bule, să vedem cum marginile ascuțite ale realității pot face găuri în fantezia noastră răsturnată.
Motivul nr. 1: comisii
De fiecare dată când vindeți o casă, începeți să pierdeți, deoarece veți plăti în medie 5% până la 6% în comisioane de agenți imobiliari. Chiar dacă sunteți un agent imobiliar, va trebui, de obicei, să plătiți cel puțin comisionul agentului cumpărător de 2,5% până la 3%. Dar, pentru majoritatea oamenilor, asta înseamnă că aveți nevoie de o casă pentru a aprecia valoarea cu cel puțin 5% doar pentru a ajunge la egalitate.
Folosind media națională a unui comision de 5,26%, vom plăti taxe de agenți imobiliari de 21.040 USD pentru a ne vinde casa de 400.000 USD - o cifră care nu include nici măcar marketingul sau stagierea. Asta ne reduce profiturile până la 28.960 dolari.
Motivul nr. 2: Timpul nu este de partea ta
Emisiunile de remodelare de pe HGTV sunt editate pentru a condensa un proces lung și complicat până la un singur episod. Adevărul este că orice proiect de remodelare necesită timp - și, de obicei, mult mai mult decât crezi. Contractorul Tom Silva de la PBS’s Această Casă Veche a spus ar trebui să vă așteptați ca o renovare completă a bucătăriei să dureze două până la șase luni. Și oricare ar fi bugetul și calendarul pe care îl decideți, vă va dura mai mult și vă va costa mai mult, mi-a spus Silva în ianuarie. Asta deoarece problemele neașteptate sau modificările de design apar aproape întotdeauna în timpul unei mari remodelări.
Și asta dacă puteți obține chiar și un antreprenor. Suntem în mijlocul unei lipsa forței de muncă calificate , și pe piețele aglomerate, sunt buni profesioniști în construcții rezervat luni de zile ; poate dura câteva săptămâni doar pentru a primi un apel invers sau o ofertă. Și fără beneficiul unei audiențe naționale de televiziune, contractantul dvs. este mult mai puțin probabil să lucreze ore suplimentare pentru a termina treaba pe cronologia dvs. dacă apar complicații.
Dar cu cât dețineți mai mult o proprietate, cu atât mai mult plătiți cheltuieli generale, cum ar fi asigurarea, impozitele pe proprietate și facturile de utilități. Presupunând că puteți finaliza lucrările și vindeți locuința în șase luni - ceea ce este probabil optimist - veți fi în continuare în cârlig pentru o jumătate de an de impozite pe proprietate, asigurări și utilități. La rata efectivă medie de 1,15% , numai impozitele pe o proprietate de 300.000 dolari s-ar ridica la 1.725 dolari după șase luni; adăugați asigurarea proprietarilor de case, plus facturile la electricitate, gaz și apă, iar profitul nostru scade și mai mult.
numărul îngerului însemnând 222
Motivul nr. 3: Impozite
Când oamenii obișnuiți vând o casă, în general nu trebuie să se îngrijoreze de plata impozitelor pe profit, chiar dacă este destul de substanțial. Dacă vindeți o casă în care ați locuit în ultimii cinci ani, nu vei datora taxe cu un profit de până la 250.000 USD (500.000 USD dacă sunteți căsătorit și depuneți împreună).
Dacă întoarceți o casă în decurs de un an, totuși, orice profit va fi considerat un câștig de capital pe termen scurt, care este impozitat ca venit regulat - la rate de până la 37% , în funcție de celelalte venituri. Vindeți în anul doi, iar profiturile sunt supuse ratei de câștiguri de capital pe termen lung mai iertătoare, care variază de la 0% la 20% .
Să presupunem că, după comisioane și costuri de transport, rămânem cu profit de 25.000 USD. Dacă câștigăm mai mult de 38.700 de dolari pe an la locul de muncă de zi cu zi, acesta va fi impozitat la o rată de cel puțin 22%. Profitul nostru este acum redus la 19.500 de dolari. Și nici măcar nu ne-am gândit la chestiuni precum costurile de închidere, care se ridică și la mii.
sensul numărului 1212
Motivul nr. 4: Toți ceilalți o fac, prea
Cu toate acestea, deși nu este nici măcar jumătate din profitul pe care l-am imaginat pentru prima dată, 19.500 de dolari ar fi o neprevăzută binevenită pentru majoritatea dintre noi. Problema este că ziua de plată vine cu atât de mult risc. Este nevoie de o investiție uriașă de capital, timp și energie pentru a cumpăra și a dezactiva o casă.
Există foarte puține marje de eroare - și există posibilitatea foarte reală de a nu putea vinde casa pentru ceea ce sperați. Ați putea rămâne cu o casă pe care nu o puteți vinde și cu costuri de transport care continuă să se acumuleze lună de lună.
Acest lucru ar putea părea puțin probabil pe piața imobiliară fierbinte de astăzi - atunci când chiar și un bungalou cu totul neobservat din zona Bay Bay se poate vinde cu sute de mii de dolari peste prețul cerut.
Dar ia în considerare acest lucru: americanii au răsturnat peste 207.000 de case în 2017— cel mai mult din 2006 . Profesioniștii profesioniști spun că concurența este mai rigidă ca niciodată și că este mult mai greu să câștigi bani decât în urma crizei locuințelor.
Mai mult la subiect, o mulțime de acele flipuri de casă în 2006 erau pe cale să se confrunte cu ruina financiară: până în 2009, valorile caselor scăzuseră de la vârfurile lor de la mijlocul anilor 2000, lăsând milioane de proprietari de case - și flipuri de case - în fața executării silite. De fapt, noile cercetări sugerează că s-ar putea să aibă flip-uri de casă a jucat un rol supradimensionat în provocarea crizei locuințelor .
văzând 10:10
Dacă vânzările încetinesc sau prețurile încep să alunece în lunile în timp ce vărsați bani într-o proprietate, ați putea ajunge să vindeți într-un mediu mult diferit decât ați cumpărat casa. Fundul poate cădea din piața imobiliară mai repede decât poți spune 2008.
